WDO, de Wet Differentiatie Overdrachtsbelasting

Het wetsvoorstel is wet geworden, nadat de Eerste Kamer het voorstel op 15 december 2020 na stemming ‘bij zitten en opstaan’ heeft aangenomen. Ik vraag me af hoe dit zitten en opstaan in deze coronatijd is gegaan, maar dit terzijde 😊.

Met invoering van deze wet zijn er momenteel vier percentages overdrachtsbelasting, namelijk 0%, 0%, 2% en 8%. Twee keer 0%? Ja, ik reken voor de vrijstellingen genoemd in artikel 15 van de wet op belastingen van rechtsverkeer 1970 (een hele mond vol) ook met 0%. Deze specifieke vrijstellingen blijven hier buiten beschouwing. Het tweede percentage 0% wordt hierna behandeld. Ik beperk mij verder tot de verschuldigdheid van overdrachtsbelasting (hierna ovb) bij woningen.

Waarom nu opeens een wijziging in de tarieven? Met dank aan de ijverige politici had de Tweede Kamer geconstateerd dat beleggers in (grote) steden de starters op de woningmarkt te snel af waren. En zoals zo vaak wordt de oplossing dan gezocht in het inperken van deze ongewenste situatie door een negatieve financiële prikkel (lees verhoging van de ovb), waarbij tegelijkertijd de bestaande wet wordt doorgelicht en waar mogelijk budgetneutraal gewijzigd.

Nieuw in de wet zijn de starters => ben je tussen 18 en 35 jaar oud en wil je een woning kopen, dan is het tarief 0% indien je voldoet aan de volgende voorwaarden:

• je moet de volle (juridische) eigendom verkrijgen van een woning; en
• je moet schriftelijk verklaren dat deze woning jou voor eigen bewoning ter beschikking staat (anders dat tijdelijk tot hoofdverblijf); en
• je moet verklaren dat je de vrijstelling niet eerder hebt gebruikt;
• de maximale koopprijs van de woning wordt met ingang van 1 april 2021 beperkt tot € 400.000, dus als de woning € 400.001 kost is de vrijstelling NIET van toepassing !!. Grijp je kans en zorg er voor dat je vóór deze datum de beoogde woning koopt, althans als de woning meer kost dan € 400.000.

De reikwijdte van het verlaagd tarief (2%) voor woningen is beperkt door toevoeging Er zijn namelijk aanvullende voorwaarden opgenomen in de wet:

• de verkrijger is een natuurlijk persoon, dus jij en ik;
• die de juridische eigendom verkrijgt van een woning; en
• schriftelijk verklaart deze woning als hoofdverblijf te gaan gebruiken.

Voorbeelden:

• heb je een eigen woning en wil je verhuizen naar een nieuwe woning die als hoofdverblijf gaat dienen, dan geldt nog steeds het tarief van 2%.
• ben je die belegger uit de Tweede Kamer, dan geldt een nieuw tarief, namelijk 8%. Ik vraag me af of een belegger zich laat weerhouden voor 6% extra belastingheffing, aangezien deze belegger bij toekomstige verkoop wellicht meer winst kan maken, zeker in de grote steden, waar de huizenmarkt al jarenlang explosief stijgt.
• maar er is meer. Ook als je privé genoeg vermogen hebt en dit vermogen belegt in een tweede woning (bijvoorbeeld vakantiewoning) in Nederland, dan gold ook hier het tarief van 2%. Helaas pindakaas, dit tarief is verhoogd naar 8%. Dus waar de starter wegloopt met 0%, moet de (particulier) belegger financieel ‘bloeden’ en is het doel van de wetswijziging gehaald => budgetneutraal.
• hetzelfde lot overkomt een BV bij de koop van een woning. Ook hiervoor gold het 2% tarief en nu het tarief van 8%.

Conclusie
Of het kabinet met deze wet heeft voorkomen dat de starter op de woningmarkt door een belegger wordt ingehaald, durf ik te betwijfelen. De belegger heeft zijn vizier gericht op de lange(re) termijn en zal de 6% extra kosten dan voor lief nemen. Ik verwacht dat over een aantal jaren bij de evaluatie van deze wet de uitkomst zal zijn dat weliswaar de starter een belastingbesparing heeft genoten van 2%, maar de totale belastingopbrengst door deze wet beduidend hoger is dan vóór 2021.