Btw en overdrachtsbelasting bij vastgoedtransacties

Bij aan- en verkoop van vastgoed is het raadzaam om de feitelijke situatie helder in beeld te hebben. Vaak zijn er mogelijkheden om tot een fiscaal optimale transactie te komen! Btw en overdrachtsbelasting speelt hierbij een belangrijke rol. In beginsel is de levering van een gebouw vrijgesteld van btw. Maar (ook) hier zijn verschillende uitzonderingen. Wanneer het een ‘nieuw’ gebouw betreft is de transactie belast met btw. Het gaat dan om de levering van een gebouw binnen twee jaar na de eerste ingebruikneming.

De levering van een ‘bouwterrein’ is eveneens belast met btw. Het criterium daarbij is dat het een perceel onbebouwde grond betreft die bestemd is om bebouwd te worden (met een of meer gebouwen).

Vrijstelling overdrachtsbelasting

Bij verkoop van gebouwen is de koper -naast heffing van btw- in veel gevallen overdrachtsbelasting verschuldigd, voor zakelijk vastgoed maar liefst 8%. Er zijn verschillende vrijstellingen voor de overdrachtsbelasting, waaronder de samenloopvrijstelling wanneer de transactie eveneens met btw belast is (van rechtswege).

Fiscaal optimaal

Veelal kan de btw door de koper in aftrek gebracht worden, maar dit is niet het geval wanneer het bijvoorbeeld een appartementencomplex betreft.
Stel: een voormalig bedrijfspand met kantoren wordt volledig verbouwd tot appartementengebouw, het betreft in wezen ‘nieuwbouw’. De levering van het appartementengebouw is in dat geval een transactie van een ‘nieuw’ gebouw, dus belast met btw. Aangezien de koper de btw niet in aftrek kan brengen kan bijvoorbeeld de vraag gesteld worden of het dan niet verstandig geweest was het gebouw vóór de verbouwing te leveren? Het splitsen in appartementsrechten speelt hierbij een rol. Belangrijk is dus om vooraf goed naar de feitelijke situatie te kijken. Er zijn verschillende alternatieve routes mogelijk om het fiscaal optimaal te sturen. Hiermee kan veel geld bespaard worden!

Verhuurd pand

Een verhuurd pand dat in verhuurde staat verkocht wordt (inclusief de lopende huurcontracten) kan onder voorwaarden vrijgesteld van btw geleverd worden. Er is dan sprake van overgang van een ‘algemeenheid van goederen’. Elke situatie is maatwerk!