Actueel

Blogs

  • Blogs

/ 21 sep 2021

Aanhorigheid eigen woning

De Rabobank heeft voorspeld dat de woningprijzen de komende twee jaar met €90.000 gemiddeld in waarde zullen stijgen. In combinatie met de lage hypotheekrente zou dit wel eens kunnen leiden tot een ‘run’ op de duurdere woningen. Woningen met meer inhoud, meer grond etc., de woningen ‘in het buitengebied’. Maar behoort ook alles wat u wil kopen tot de eigen woning?

Om in aanmerking te komen voor de kwalificatie ‘eigen woning’ dient het gehele eigendom te worden beoordeeld. Ik hoor u al zeggen “maar het is toch logisch dat alles wat is gekocht tot de eigen woning behoort?” Normaliter wel maar er zijn situaties denkbaar dat een (scheids)rechter ingeschakeld moet worden om duidelijkheid te verschaffen.

De woning zelf levert geen discussie op zolang deze de eigenaar zelf als hoofdverblijf ter beschikking staat. In de wet inkomstenbelasting is het begrip bijbehorende aanhorigheid opgenomen, anders gezegd: wat hoort nog bij de eigen woning en wat niet.

Volgens onze staatssecretaris van Financiën zijn er drie cumulatieve eisen waaraan voldaan moet zijn om als aanhorigheid te worden aangemerkt:

  • 1. de aanhorigheid moet behoren bij de woning;
  • 2. de aanhorigheid dient in gebruik te zijn bij de woning;
  • 3. de aanhorigheid moet dienstbaar zijn aan de woning.

De uitleg van deze eisen is nogal gedetailleerd maar wil ik u niet onthouden, want dit geeft ook een beeld van het belang dat de staatssecretaris aan dit begrip hecht.

1. De aanhorigheid moet behoren bij de woning;

Er zijn verschillende omstandigheden van belang

De afstand tussen de woning en aanhorigheid
Naarmate de afstand tot de woning groter is zal van ‘behoren bij’ minder snel sprake zijn.

De bouwkundige situatie
Dezelfde steensoort, dezelfde bouwstijl, gelegen in hetzelfde wooncomplex, de bereikbaarheid van de aanhorigheid vanuit de woning (of de daarbij behorende grond).

2. De aanhorigheid dient in gebruik te zijn bij de woning

Het ter beschikking staan (gebruikt kunnen worden) is voldoende. Echter als u de aanhorigheid gebruikt ten behoeve van uw onderneming, dan is deze niet in gebruik bij de eigen woning

3. De aanhorigheid moet dienstbaar zijn aan de woning

De aanhorigheid moet ondergeschikt zijn aan de woning. De woning is de hoofdzaak en de bijzaken (aanhorigheden) zijn ter verhoging van het woongenot van de woning. Voorbeelden zijn tuin, garage, schuur of berging.

Praktijkvoorbeelden

Voorbeelden uit de praktijk waarbij de hulp van de (scheids)rechter werd ingeroepen.

Garagebox
In het algemeen voldoet een garagebox om als aanhorigheid te worden aangemerkt. Wel kan een te grote afstand tussen woning en garagebox ertoe leiden dat de garagebox niet meer als aanhorigheid kan worden aangemerkt. Ik ga er van uit dat indien de garagebox op korte loopafstand is te bereiken dit geen probleem is. Is de garagebox verder weg en qua tijd het makkelijkst per (snor)fiets te bereiken, dan zal deze niet meer als aanhorigheid kunnen worden aangemerkt. Waar de grens van de bereikbaarheid ligt blijft onderwerp van discussie met de Belastingdienst.

Andere bijgebouwen zoals een stal
Een stal zal in het algemeen niet dienstbaar aan en in gebruik zijn bij de woning. Tussen het houden van vee of paarden of … en het gebruik van de woning bestaat geen functioneel verband. Daarom wordt een stal dan ook zelden als aanhorigheid aangemerkt door de (scheids)rechter.

Percelen grond bij de woning
Onderscheiden worden drie categorieën: aangrenzende percelen, cultuurgronden en percelen grasland voor hobbymatig houden van vee.

  • aangrenzend perceel: deze moet direct grenzen aan het perceel van de eigen woning zonder afscheiding (hek of sloot);
  • cultuurgronden: deze kunnen niet als aanhorigheid worden aangemerkt, want cultuurgrond is niet dienstbaar aan de woonfunctie;
  • percelen grasland: hiervan kan niet gezegd worden dat het grasland in gebruik is bij en dienstbaar is aan de woonfunctie.

In 99 van de 100 cases zal het begrip aanhorigheid niet tot enige discussie leiden met de Belastingdienst, maar dit zou zomaar kunnen veranderen indien ook de woningen in het buitengebied als warme broodjes over de toonbank gaan. Indien u overweegt uw stulpje in te ruilen voor (bijvoorbeeld) een woonboerderij met grond en andere aanhorigheden houdt dan rekening met de bemoeienis van de Belastingdienst.

Ook vraag ik uw aandacht voor de overdrachtsbelasting. Alleen woningen die dienen als hoofdverblijf zijn belast met 2% overdrachtsbelasting. Overige onroerende zaken zijn belast met 8% overdrachtsbelasting. Een gesprek met de notaris voorkomt ongewilde verrassingen.

beeldmerk-blauw